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新城悦被指过度依赖新城控股 物业公司分拆上市看起来很美?

返回>来源:未知   发布时间:2019-07-27 03:36    关注度:

  作者:锦上花

  11月6日,新城控股集团旗下新城悦(HK.01755)成功登岸港交所。新城悦此次全球刊行2亿股,最多不跨越2.3亿股,每股价钱为2.9港元,募集资金5.8亿到6.67亿港币。

  招股仿单显示,此次新城悦发售所得款子约48%用于扩大营业规模及拓展营业地域;约12%用于在分歧地区获取多元化物管项目;约15%用于成长增值办事营业;约15%投资于先辈手艺及人才培育,以提高新城悦的办事效率及内部消息系统效率并实现办事尺度化;约10%用于营运资金及一般企业用处。

  收入方面,2015年-2017年,新城悦收入别离为人民币4亿元、5.73亿元及8.66亿元,复合增加率达到47.1%;净利润则为人民币2304.8万元、5218万元及9174.2万元。

  而在不久前,6月19日,碧桂园物业在港交所成功分拆上市。自2014年房企花腔年控股分拆旗下物业办理公司彩糊口赴港上市后,以物业办理为主的房地产办事商登岸本钱市场逐步成为支流。

  国海证券的一份研究演讲表了然对物业范畴的看好:在消费升级、存量物业面积持续增加的布景下,物业办理市场正处于快速增加的黄金成长期,估计到2030年行业潜在市场规模跨越1.3万亿元,比拟当前行业规模具有2倍以上成漫空间。

  一家物业公司担任人在回覆物业公司纷纷上市的缘由时也暗示,目前房企市盈率与市净率均不高,而旗下分拆上市的物管公司较着享有更高的市盈率与市净率,具有估值劣势。次要由于一方面物业办理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面,物业办理公司的现金流也相对愈加不变。

  但现实真的如斯吗?

  物业公司春联系关系方依赖太大

  财报上看来,物业公司的业绩都很亮眼。

  绿城办事2018上半年实现收入29.2亿元人民币,同比增加32.9%,期内毛利率同比提拔0.2个百分点至34.3%,归母净利润为2.29亿元人民币,同比增幅为29.1%;

  彩糊口2018上半年收入17.6亿元人民币,毛利润6.2亿元,对比客岁同期别离增加135.3%与82.5%,归属于上市公司股东的净利润达到1.75亿元,对比客岁同期增幅达74.1%……

  其实,物业公司还面对良多困境。从股票市场中就可见眉目。物业股在2018上半年兴起,逆市暴涨。然而下半年风光不再,8月至今,物业股曾经平均下跌了26%,有些个股跌幅以至逾50%。

  GPLP君留意到,起首,此刻的物业公司春联系关系方依赖太大。

  以新城悦办事为例,目前新城悦办事的合约面积中70%均来自于新城控股,在新城悦办事的7300万平米合约面积中,有5550万平米来自于新城控股。保利物业、碧桂园、中海物业对单一房企的依赖度也在80%以上。

  现象的另一面就是第三方市场拓展不开。过度依赖联系关系方的企业不必多说,就连彩糊口、绿城办事和金科办事等第三方市场比重占70%以上的企业,也面对着规模成长上增势不足的问题。

  而且,业内人士暗示,物业行业规模扩张方面具有天花板,纯真的规模合作无法从底子上改变物业资本集中型的成长模式。绿城办事集团行政总裁吴志华曾指出,5亿平方米规模就曾经做到物业办理的极限。

  增值办事雷声大雨点小

  由此,物业公司纷纷开展增值办事。

  彩糊口就提出,要用保守的物业办理办事为入口抓手为增值办事导流,靠利润率更高的增值办事盈利,脱节靠物业费艰难过活的困局。

  增值办事中,彩糊口本年主推产物“彩惠人生”,将社区办事和新零售相连系,是重构物业生态的新物种。在彩惠人生上,用户以市场价采办所需商品,在订单完成后,业主在获得等价商品和办事的同时,还可额外获得由供应商供给的冲抵物业费的“津贴”。

  彩糊口2018年中报显示,公司增值营业收入同比增加91.7%至2.1亿元人民币,毛利率连结在71.8%的高位,贡献分部溢利1.5亿元,占比提拔5.7个百分点至35.8%。

  然而,物业办理办事仍然是彩糊口最次要的收入来历,上半年,物业办理办事达14.67 亿元,占比达83.5%,增值办事收入仅为2.12亿,占比12%。

  上半年碧桂园办事的社区增值办事收入也仅为1.71亿元,占总收入的8.5%,是碧桂园办事三大营业中占比最低的一项。

  过度依赖联系关系方,第三方市场拓展不开且市场无限,转向增值办事仍是难以做大营业……物业公司纷纷上市的海潮里,投资者仍是先静静观望比力安全。

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